🏡 Informe fin de año 1. Resumen ejecutivo — 2025 en pocas líneas

Durante 2025 el mercado inmobiliario del Área Metropolitana de Buenos Aires mostró señales de recuperación y consolidación:

• Los precios de departamentos registraron aumentos moderados en 2025 (CABA +6,3% interanual; GBA Norte +5,6%).

• Los alquileres aumentaron con fuerza durante el año, presionando la rentabilidad, y la suba en GBA Norte se ubicó entre las más altas del AMBA.

• En la Zona Norte del GBA y barrios residenciales de CABA (Nuñez, Palermo / sectores premium), el USD/m² para usados se mantuvo elevado y mostró una tendencia alcista moderada durante 2025 (valores referenciales: ~USD 2.200–2.350/m² para GBA Norte en 2025).

2. Resultado 2025: lo que ocurrió en Zona Norte y conurbano

2.1 Precios: recuperación ordenada y heterogeneidad por submercado

• GBA Norte mostró una suba sostenida y paciente durante 2025: la tendencia se mantiene positiva frente a 2024, con valores por metro cuadrado que aumentaron levemente en el año (ej.: USD ~2.217 en marzo 2025 a USD ~2.350 en septiembre 2025 en indicadores de publicación). Esto refleja una demanda contenida por unidades de calidad y menor oferta de producto inmediato.

• CABA mantuvo su valor relativo con incrementos moderados en el segmento departamentos, concentrados en barrios con alta demanda de activos para renta y segunda residencia.

Interpretación Montes: la recuperación de precios fue sincronizada con una mayor demanda por departamentos de 2–3 ambientes y casas en localidades con buenos accesos y servicios (San Isidro, Martinez, Olivos, Vicente López, zonas selectas de Nuñez/Belgrano).

2.2 Alquileres: fuerte presión al alza y efecto sobre la rentabilidad

• Los alquileres subieron con fuerza en 2025 en todo el AMBA; GBA Norte reportó aumentos significativos (valores interanuales relevantes que superaron la inflación en varios tramos del año). El encarecimiento del alquiler mejora ingresos del propietario pero reduce la capacidad de pago de inquilinos, estimulando demanda por alternativas (garantías, contratos flexibles).

2.3 Oferta: menor stock en entrega inmediata, presión en pozo por costos de obra

• Los costos de construcción han subido durante 2025, lo que afecta la viabilidad de nuevas obras y reduce oferta futura. Esa restricción de oferta colabora con la estabilidad de precios de unidades existentes.

3. Análisis por subregiones (qué pasó y por qué importa)

Zona Norte del Gran Buenos Aires (San Isidro, Vicente López, Tigre)

• Mayor demanda de vivienda familiar y productiva (casas y departamentos amplios).

• Público objetivo: familias con ingresos medios-altos y profesionales con trabajo remoto/híbrido.

• Resultado 2025: apreciación estable en USD/m²; mercado con menor volatilidad relativa frente a áreas más periféricas.

Conurbano (GBA Oeste y GBA Sur — breve comparación)

• GBA Oeste y Sur registraron movimientos heterogéneos: en algunos corredores la demanda por vivienda económica se aceleró (por oferta y demanda locales), mientras que en zonas con menor infraestructura la recuperación fue más moderada. El incremento de alquileres fue incluso mayor en ciertas zonas del conurbano.

4. Pronósticos 2026 — expectativas y escenarios

Escenario base (probable): Consolidación del ciclo de crecimiento

• Suposición clave: estabilización macro relativa y ritmo de inflación moderado respecto a 2025.

• Efecto en precios: crecimiento moderado (un dígito en % en promedio para AMBA), con Zona Norte liderando la revalorización por su combinación de oferta limitada y demanda sólida.

Escenario optimista: Reapertura de crédito y mayor inversión

• Si el sistema financiero reemplaza gradualmente fondeo y aparecen más vehículos (fondos hipotecarios privados) o se reactivan hipotecas en dólares o UVA con condiciones más atractivas, la demanda de compradores se aceleraría y las operaciones aumentarán en volumen. Esto favorecería especialmente la compra de unidades ya construidas y el mercado de segunda mano.

Escenario cauteloso: Volatilidad macro y suba de costos

• Una escalada inflacionaria o aumento de costos de construcción podría frenar nuevos proyectos y empujar al mercado hacia mayor preferencia por usada o reacondicionada; en este caso, la demanda por "built-ready" (ya construidas) y por flipping para capitalizar brechas entre oferta y demanda puede crecer.

5. Oportunidades de inversión 2026 — foco Zona Norte y Conurbano

5.1 Compra de propiedades ya construidas (¡prioridad!)

• Por qué: menor riesgo de costos de obra y entrega inmediata, demanda de inquilinos estable y posibilidad de reciclar para renta o venta rápida.

• Dónde: sectores consolidados de GBA Norte (San Isidro, Vicente López, Martínez) que muestran mayor resiliencia de precios.

5.2 Flipping (rehabilitación y reventa a corto/mediano plazo)

• Por qué funciona ahora: subida de alquileres y demanda de producto modernizado genera margen para refacciones inteligentes (cocina, baño, eficiencia energética).

• Riesgo: costos de obra elevados requieren control estricto de presupuesto y plazos; el perfil óptimo es una operación bien acotada (1–6 meses de obra).

5.3 Compra para renta (cash-flow positivo)

• Dado el incremento de alquileres, ciertas ubicaciones permiten una recuperación atractiva del flujo de caja — sobre todo si la adquisición se realiza con criterios de rentabilidad (cap rate objetivo y cobertura de vacancia).

6. Recomendaciones prácticas para compradores e inversores (Montes Propiedades)

1. Hacé análisis de sensibilidad: simular precios de venta, rentas, tasas de vacancia y escenarios macro.

2. Priorizar ubicaciones con servicios y conectividad (estaciones, accesos, colegios), que sostengan la demanda.

3. Si considerás flipping, contratá presupuestos cerrados y calendarización estricta para mitigar riesgos de costo.

4. Evaluar compra de usadas listas para alquilar antes que “pozo” si buscás cash-flow inmediato.

5. Asesoría profesional: combiná la mirada inmobiliaria (Montes) con asesor financiero para la estructura de compra (hipoteca, ahorro, cobertura).

7. Alertas y factores a monitorear en 2026

• Evolución del acceso al crédito (hipotecas bancarias y fondos privados).

• Comportamiento de la inflación y tipo de cambio (impacta UVA vs dólar).

• Costos de construcción y plazos de obra.

• Movilidad demográfica y demanda por teletrabajo (sostiene demanda en zonas residenciales).

8. Conclusión

Para 2026 esperamos consolidación más que una explosión de precios: Zona Norte continuará siendo un refugio relativo — ideal para compradores con horizonte mediano/largo y para inversores que prioricen producto ya construido o operaciones de flipping bien planificadas. La clave será seleccionar ubicación, controlar costos y apoyarse en análisis de sensibilidad.

En Montes Propiedades te asesoramos a lo largo de todo el proceso: búsqueda, valuación, negociación y post-venta. Si querés, armamos una carpeta personalizada con oportunidades reales en Zona Norte y simulaciones 2026 para tu caso.