La declaratoria de herederos es el acto judicial que identifica oficialmente a las personas que suceden a un fallecido y les permite disponer de la herencia. Es un paso clave para vender o inscribir bienes inmuebles heredados en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. En esta guía práctica te explicamos pasos, tiempos reales, costos orientativos, documentos necesarios y cómo Montes Propiedades —como martilleros y abogados— te acompaña para acelerar el trámite y evitar errores que generan demoras.

1) ¿Qué es la declaratoria de herederos y para qué sirve?

La declaratoria de herederos es una resolución judicial que acredita quiénes son los herederos del causante (persona fallecida). Tiene efectos de publicidad frente a terceros (se puede inscribir) y permite a los herederos vender o disponer de los bienes heredados. En CABA y en otras jurisdicciones su trámite se instrumenta por la vía judicial del proceso sucesorio. ¿Por qué es importante?

• Para inscribir inmuebles a nombre de los herederos.
  

• Para poder vender legalmente bienes hereditarios.
  

• Para ordenar la liquidación de deudas y la partición entre coherederos.

2) ¿Cuáles son los pasos clave del trámite en CABA?

1. Reunir documentación básica (preparación) — 1–4 semanas si está completa
   Documentos habituales: partida de defunción, partidas de nacimiento/matrimonio de los herederos, títulos de propiedad. Si falta algún papel, el estudio profesional gestiona su obtención.
   

2. Presentación inicial y sorteo de juzgado — 4 a 6 semanas
   El expediente se presenta en el juzgado competente y se publican edictos. Se envían los pedidos de informes que ordena el juez, para conocer si otros posibles herederos han iniciado otro proceso sucesorios y si la persona fallecida dejó un testamento.
   

3. Instrucción y pruebas (vista a terceros, notificaciones) — variable (semanas/meses)
   En esta etapa pueden intervenir terceros que reclamen derecho, o requerirse pruebas de vínculo. Está etapa sólo se va a dar si existen otros herederos y/o acreedores de la persona fallecida que se presenten en esta instancia. O si algún heredero es menor de edad o incapaz.
   

4. Declaratoria de herederos (resolución judicial) — 1 a 2 meses.
   Si no hay controversias, o estás ya fueron resueltas y la documentación está completa, se pide al juez que dicte la declaratoria de herederos. El juez le dará una vista del expediente al fiscal y luego procederá a su dictado, declarando quienes son los únicos y universales herederos.
   

5. Trámites de inscripción/ partición/ venta — 2–6 meses
   Una vez dictada la declaratoria y de acuerdo a las necesidades y deseos de los herederos se procederá a realizar aquellos trámites registrales de la declaratoria de herederos en los Registros de la Propiedad correspondientes, tendientes a inscribirla a nombre de los herederos, o a venderla por “tracto abreviado” o a repartir y compensar bienes.

Tiempo total estimado (caso sencillo en CABA): 3 a 9 meses desde la presentación hasta poder disponer del inmueble. Si hay disputas, bienes en otras jurisdicciones o pruebas complejas puede llevar 1 a 3 años. Estas cifras son orientativas y dependen del juzgado y la complejidad del caso.

3) Documentación imprescindible (checklist)

• Partida de defunción del causante.
  

• Partidas de nacimiento de los herederos (para acreditar vínculo).
  

• Certificado de matrimonio (si corresponde).
  

• Título de propiedad, boletas de impuestos (ABL o Arba dependiendo de la ubicación de la propiedad).
  

• Información sobre deudas del causante (préstamos, embargos).
  

• Testamento (si existiere)
  

• Si faltan documentos, un estudio profesional los tramita ante registros y oficinas (ahorro de tiempo).
  

4) Costos orientativos y quién paga qué

• Honorarios profesionales (abogado): pueden pactarse por porcentaje sobre el patrimonio o por tarifa fija. En la práctica varían según complejidad (rangos orientativos en estudios: 4%–10% del valor del patrimonio en casos complejos; también hay arreglos por etapa).
  

• Tasas judiciales y aranceles de notificaciones: tasa de justicia 1,5 % de la valuación fiscal. Informes del Registro de la propiedad inmueble, tasas disponibles en la página web
  

• Gastos registrales y certificaciones: partidas, certificados de dominio, informes.

Montes Propiedades ofrece presupuesto desglosado sin cargo para que los herederos sepan cuánto costará cada etapa y eviten sorpresas

5) Problemas frecuentes que retrasan la declaratoria

• Herederos en desacuerdo o impugnaciones.

• Herederos con domicilio en el exterior (requerimientos de legalizaciones y apostillas).

• Herederos declarados incapaces o menores de edad

• Documentación incompleta o partidas faltantes.

• Bienes con problemas registrales (embargos, inhibición del titular).

• Juzgados con alta carga procesal.

Consejo Montes: la coordinación temprana con un estudio que combine conocimiento legal y tasaciones (martillero + abogado) minimiza el riesgo de demoras.

6) Declaratoria y Registro: ¿se puede vender antes de finalizar la sucesión?

No. Para vender legalmente un inmueble que pertenecía al fallecido es necesario obtener la declaratoria de herederos. Por lo general, la venta se realiza una vez obtenida la declaratoria por el sistema de tracto abreviado.

7) ¿Se puede hacer todo a distancia? ¿Qué pasa si hay herederos en el exterior?

Sí: muchos juzgados y estudios aceptan presentaciones digitales y poderes a distancia, siempre que se respeten las legalizaciones (apóstilla o legalización consular según país). Esto agiliza trámites cuando herederos residen en el exterior, aunque la obtención de documentos y legalizaciones puede sumar tiempo. Montes Propiedades coordina estos procesos.

8) Buenas prácticas para acelerar la declaratoria (checklist Montes)

1. Reunir y digitalizar todas las partidas y títulos (antes de iniciar).
   

2. Nombrar un representante único para coordinar el expediente.
   

3. Contratar asesoramiento el juicio sucesorio solo lo puede llevar adelante un abogado, pero siendo que en Montesprop somos martillero + abogado, puede evitar pasos duplicados.
   

4. Pedir un presupuesto por etapas y calendario estimado.
   

5. Comprobar cargas registrales antes de iniciar (evita sorpresas).
   

6. Evaluar la vía de tracto abreviado si corresponde para agilizar la inscripción registral.

9) Cómo ayuda Montes Propiedades (valor diferencial)

• Equipo dual: martilleros públicos + abogados (tasación + legalidad en el mismo equipo).
  

• Diagnóstico inicial sin cargo: detectamos problemas registrales o fiscales antes de empezar.
  

• Presupuesto por etapas: honorarios transparentes, sin costos ocultos.
  

• Gestión integral: presentaciones, notificaciones, gestiones registrales y comerciales (si se decide vender).
  

• Experiencia local: trabajamos cotidianamente en CABA y conocemos la práctica de juzgados y registros locales. También tasamos y vendemos en Villa Urquiza, Belgrano, Saavedra, Coghlan y otros barrios porteños).